ניו יורק סיטי המדריך למשקיע הנדל"ן

עצרת פעם לחשוב מדוע קוראים לניו יורק סיטי ה"תפוח הגדול"? קיימות מספר סברות המשייכות את המינוח לשנות ה 20 במאה הקודמת בהקשר של מירוצי סוסים, אך דווקא כיום הכינוי הידוע ביותר של ניו יורק, "התפוח הגדול" מקבל משמעות עמוקה בהרבה. בסיפורי התנ"ך התפוח מייצג את הפרי האסור, פרי שנגיסה אחת בו מעניקה חיי נצח ותבונה. הוא נתפס כפרי עסיסי מלא במיץ ומכאן ההקשר לניו יורק סיטי הופך ברור יותר. העיר הזו, שלא ישנה לעולם, היא מקום נשאף ברמה בינלאומית. כל אחד היה רוצה לנגוס בה, לאכול חתיכה ממנה ולהתחבר למקורות השפע שהיא מציעה.

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

כל משקיע נדל"ן יודע שלנדל"ן בניו יורק סיטי יש חוקים משלו.

ניו יורק, המוגדרת כעיר אלפא ++ (יחד עם לונדון) היא אחת ממרכזי המסחר והכלכלה הגדולים והנחשבים בעולם. בנוסף, היא העיר המאוכלסת ביותר בארה"ב עם למעלה מ 9 מיליון תושבים, ומבעלות השטח הבנוי הגדולות ביותר על פני הגלובוס. מאחר והיא מורכבת מחמישה רבעים: מנהטן, ברוקלין, קווינס, ברונקס וסטטן איילנד, ולאור גודלה וכמות האנשים הגרים בה אפשרויות ההשקעה בנדל"ן בעיר הן כמעט אינסופיות. מדירות היוקרה במנהטן, דרך חידוש שכונות בברוקלין ועד פיתוח מגרשים בקווינס, העיר מציעה למשקיעים וליזמים הזדמנות להרוויח לא מעט כסף.

לכל משקיע נדל"ן יש את האופי שלו ומכאן גם סוג השקעת הנדל"ן המתאימה לו. בניו יורק, ניתן למצוא כל סוג השקעת נדל"ן שרק רוצים וכך להשקיע ביוזמות נדל"ניות התואמות את המטרות ודרך ההשקעה שלך. איך בוחרים איפה להשקיע? בדיוק בשביל זה יצרנו את המדריך הקצר הבא.

 מנהטן: מיזמי יוקרה במחיר שמיימי.

כשאומרים ניו יורק, חושבים על מנהטן. גריד כמעט מושלם של רחובות, חיי תרבות וחיי לילה עשירים וקצב חיים מסחרר. הרובע השוכן על האי מהמפורסמים בעולם מאכלס למעלה מ 1.6 מיליון תושבים על שטח של 59 קמ"ר, כלומר כ 27,000 תושבים על קמ"ר. תל אביב, לצורך השוואה, מאכלסת קרוב לחצי מיליון תושבים על שטח של כ 52 קמ"ר, כלומר כ 8,000 איש על קמ"ר.

הנדל"ן ברוב שטחה של מנהטן כבר מזמן הפך לעשירים בלבד, עם מחיר ממוצע של 2 מיליון דולר ומחיר חציוני של 1.17 מיליון דולר לדירה חדשה. מדובר במחירי שיא אשר חזרו לרמתם טרום משבר הסאב פריים ב 2008. בין מיזמי היוקרה, ניתן עדיין למצוא אזורים ושכונות במנהטן המאפשרים פיתוח זול יותר כמו שכונת Bowery הממוקמת לא רחוק מוול סטריט ומספר שכונות נוספות בצפון האי.

לאור הביקוש הרב, והצפיפות הגבוהה כמעט כל השקעת נדל"ן במנהטן תחזיר את עצמה ובגדול אבל צריך לעבוד קשה על מנת למצוא את ההשקעה הנכונה.

הארלם, לא מה שחשבת

אחת השכונות הכי מוכרות בעולם, אשר ממוקמת במנהטן, היא שכונת הארלם. לשכונה היסטוריה עשירה, המזוהה בעיקר עם האוכלוסיה האפרו אמריקאית אך כיום השכונה שינתה את האופי והצביון שלה כמעט לחלוטין והפכה מ'סלמאז' לגרין וילג' החדשה. תיירים וניו יורקרים רבים פוקדים את רחובות השכונה מדי יום הודות לחיי התרבות והלילה העשירים שצמחו שם. בכל ערב ניתן למצוא במקום פסטיבלי ג'ז, מועדוני בלוז ומסעדות אתניות איכותיות.

שינוי אופייה של השכונה השפיע משמעותית על הנדל"ן שם. נכון, הארלם היא עדיין לא השדרה החמישית, אך דווקא כאן מדובר בהזדמנות אדירה מאחר שברוב מנהטן המחירים הגיעו לתקרה מחירים גבוהה, כ-2 מיליון דולר בממוצע, שוויו החציוני של נכס ממוצע בהארלם עומד כעת רק על כ $875,000. גם מחיר השכירות בשכונה ריאלי לעומת שאר מנהטן, עם דמי שכירות ממוצעים של כ 2,200 $ דולר לחודש. באופן כללי הארלם היא שכונה של שוכרים, עם למעלה מ 90% מהתושבים ששוכרים את הדירה בה הם גרים. הקרבה לדאון טאון מנהטן ומחירי הנכסים הזולים הופכים את השכונה לאזור שיזמי נדל"ן רבים מסמנים כיעד הפיתוח הבא בעיר.

ברוקלין: האחות הצעירה של מנהטן

מי שעוסק בתחום השקעות הנדל"ן בחו"ל בכלל ובשוק הנדל"ן האמריקאי בפרט כבר יודע שמנהטן הפסידה את הבכורה לאחותה ה"צעירה" מהמזרח, שכונת ברוקלין.
ברוקלין, שהייתה בעבר עיר עצמאית בטרם סופחה לניו יורק, היא הרובע המאוכלס ביותר בעיר עם למעלה מ 2.6 מיליון תושבים, לאור שטחה הגדול הצפיפות עומדת על כ 13,000 תושבים לקמ"ר, מחצית מהצפיפות במנהטן.
הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

גו'נתן מילר, מחבר הדו"ח הרבעוני של דאגלס אלימנס משנת 2015, קובע כי ברוקלין הוא הרובע היחיד בכל התפוח הגדול בו השווי החציוני של הנכסים לא רק שהשלימו את הפער ממשבר הסאב פריים האימתני שטלטל את העולם ב 2008, אלא כבר חצה אותו מזמן ועדיין לא מראה סימנים של האטה. לעומת זאת, השווי החציוני של נכסים במנהטן מתחיל רק עכשיו, כ 8 שנים לאחר המשבר, להגיע לרמתו כפי שהייתה בימים שלפני הקריסה.
אין מה להשוות בין גובה מחיר הנכסים במנהטן לבין ברוקלין, אך מאחר ומעמד הביניים לא יכול להרשות לעצמו לגור במנהטן, ולאור הביקוש הרב – הפער מצטמצם במהירות.

הצמיחה המרשימה של שוק הנדל"ן בברוקלין נובעת מ 4 סיבות עיקריות:

1. יוקר המחיה במנהטן
2. הקרבה למנהטן
3. מעבר של דור צעיר ומובילי דעה לרובע
4. הזדמנויות פיתוח ויזמות נדל"נית

בבדיקה שנערכה גילו כי משך זמן המכירה של נכסים בברוקלין מיום פרסומם עומד על ממוצע של 112 יום בלבד. מדובר בירידה של כ 15% מזמן המכירה הממוצע שנה קודם לכן. עושה רושם כי הביקוש הולך וגובר מדי שנה.
מבין כל החברות היזמיות הפועלות בברוקלין, יש כמובן גם חברה ישראלית, אפריל השקעות פרטיות, המדורגת בין חמשת היזמים הגדולים ברובע. בחברת אפריל זיהו את הפוטנציאל כבר ב 2008 עם פרוץ המשבר ונכנסו לשוק הנדל"ן המקומי בכל הכח. עובדה זו אפשרה להם ולקבוצות המשקיעים שלהם לצמוח ולגדול באופן יציב ועקבי לאורך השנים וכיום חברת אפריל מעורבת ומנהלת למעלה מ 50 נכסים בברוקלין הכוללים 800 דירות בשווי מכירה מוערך של 1.2 מיליארד ₪.

קווינס: זו לא שכונת פאר ולא שכונה של עוני

מזרחית לברוקלין, שוכן הרובע הגדול ביותר של ניו יורק המשתרע של שטח בנוי של 283 קמ"ר. בקווינס מתגוררים כ 2.3 מיליון תושבים, בצפיפות של כ 8,000 תושבים לקמ"ר (הי, כמו בתל אביב). ניתן להגדיר את הרובע הזה כ"עיר הפרברים" של ניו יורק והוא מכיל בתוכו שכונות רבות. מהגרים רבים ממדינות שונות עברו לגור בקווינס, ביניהם סינים, קוריאנים, איטלקים, יוונים וצרפתים.
בקווינס ממוקמים שני שדות התעופה הגדולים והמוכרים JFK ולה גוארדיה ועיקר ההכנסה ברובע מגיע מתיירות.
קווינס, ממש כמו ברוקלין, נהנית מ"אפקט היוקרה" השוטף את מנהטן, ובשנים האחרונות מפגינה צמיחה יפה במחיר הנכסים ובהתחלות הפיתוח. המחיר החציוני לנכס בקווינס עומד כיום על כחצי מיליון דולר כאשר המחיר לרגל רבוע sqft עלה ב 6% בהשוואה לשנה שעברה ועומד כעת על $408. למרות שרוב הבתים ברובע הם single family, נבנו לאחרונה לא מעט בניינים גבוהים כשאר לונג איילנד סיטי מוגדרת כבר על ידי מומחי נדל"ן אמריקאים כויליאמסבורג הבאה.

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>

הברונקס, הצד השקט של מנהטן

צפונית למנהטן, ובית לאצטדיון הישן של הניו יורק יאנקיז, הגן הבוטני וגן החיות של ניו יורק – ממוקם רובע הברונקס. למרות קרבתו הרבה למנהטן אופיו של הרובע הוא ההפך הגמור מהכאוס האורבני של שכנו הדרומי. יש שיאמרו כי האווירה בברונקס היא יותר של עיירת נמל נעימה, עם אוכלוסייה המונה "רק" כ 1.3 מיליון איש.
הגיל החציוני בברונקס עומד על 33 ורק 10% מהתושבים ברובע הם בעלי דירות, כל השאר שוכרים. נתון די הגיוני בהתחשב בעובדה כי גובה דמי השכירות החציוני עומד על $1,700 לחודש, לעומת 2,400 $ לחודש בברוקלין ו 4,395$ במנהטן.
מאחר ומדובר בשוק של שוכרים יש כאן פוטנציאל גבוה ליוזמות של נד"לן מניב מחד, וחידוש מבנים ומכירה מנגד בעלות נמוכה באופן יחסי, לאור העובדה כי המחיר החציוני לדירה בברונקס עומד על כ 372,000 דולר בלבד.

סטאטן איילנד לגור בעיר, להרגיש בכפר

הרובע החמישי והקטן ביותר בניו יורק הוא סטאטן איילנד, אשר כפי ששמו מרמז בנוי על אי, או ליתר דיוק על אי אחד מרכזי ועוד מספר איים קטנים. רובע זה ממוקם דרומית לנמל ניו יורק ועד שנות ה 60 היו בו בעיקר חוות בקר ועופות. ב 1975 הרובע סופח לניו יורק ומתגוררים בו כיום כחצי מיליון תושבים בלבד בשטח של 150 קמ"ר, כלומר כ 3,000 איש לקמ"ר.
האי ממוקם דרומית למנהטן ודורש נסיעה במעברות על מנת להגיע לאי המרכזי, או באמצעות מערכת כבישים החוצה בחלקה את ניו ג'רזי ומחוברת לברוקלין מהצד השני.
כ 75% מתושבי הרובע הם בעלי נכס, נתון די מדהים ביחס לעיר ניו יורק. יתכן כי ממוצע הגילאים באי עומד על 40 בשילוב שווי חציוני של 345,000 $ לנכס הוביל לכך. הודות לדלילות האוכלוסין היחסית, נותרו שטחים ירוקים והרבה חופים, שמעניקים ליזמי נדל"ן הזדמנויות יפות למכור יוזמות ופרויקטים חדשים באיכות חיים גבוהה, כאשר לאחרונה אף החלו לבנות באי בניינים גבוהים יותר.

איך בוחרים איפה להשקיע?

לעיתים ריבוי אפשרויות השקעה עלול לבלבל, ולכן כשניגשים לבחור השקעת נדל"ן בעיר מורכבת כמו ניו יורק, כדאי להיוועץ במומחים בתחום. יש מספר חברות ישראליות העוסקות ביזמות נדל"ן בניו יורק כאשר אחת מהוותיקות והמצליחות בתחום היא חברת אפריל השקעות. לאפריל, אשר הוקמה ב 2008, יש משרדים בארץ ובניו יורק וההתמחות שלהם היא איתור נכסים לעסקאות off market ברחבי העיר. החברה מנהלת למעלה מ 50 מיזמים בברוקלין לבדה עם שווי מכירה של כ 1.2 מיליארד ₪.

הכירו אפיק השקעה חכם: הלוואה מגובת נדל"ן עם ריבית שנתית ידועה מראש. לפרטים נוספים >>>